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房地產與物業

作者:博為運營中心 來源:博為企業管理咨詢公司 日期:2017-12-28 15:53:00
 
一、定義與企業范圍:
房地產業,是指從事房地產項目策劃、開發、銷售及持有經營的企業。房地產服務業,是指為房地產行業提供中介服務的產業,包括:房地產策劃、銷售代理、中介服務、物業管理、物業經營等類型的企業。

二、行業特點:
自2015年開始,中國房地產市場在寬松的政策刺激下,總體上步入了復蘇通道。包括市場成交、房價等指標總體上出現回暖,甚至好于預期。但同時,包括土地成交量、新開工量、開發投資額等指標非常低迷,全國商品房庫存壓力繼續增大,三四線城市市場依然偏弱。中國經濟新常態的發展模式,需要房地產新常態發展模式做配合。
當前,我國房地產行業整體呈現以下幾大特點:

(一)政策環境由松趨緊,因城施策嚴控市場風險
2016年房地產政策經歷了從寬松到熱點城市持續收緊的過程,一方面,熱點城市調控政策不斷收緊,限購限貸力度及各項措施頻頻加碼,遏制投機性需求,防范市場風險;另一方面,三四線城市仍堅持去庫存策略,從供需兩端改善市場環境。
 

 
(二)市場成交全年高位運行,成交結構明顯上移
1、一線城市成交規模與2015年基本相當。2016年一線城市月均成交面積約84萬平方米,與2015年基本持平。
2、二線城市成交量增長較為明顯。2016年二線代表城市月均成交面積約96萬平方米,同比增長26.8%,平均規模超過一線城市。
3、三線城市成交整體波動增長,核心城市周邊區域受調控政策影響較大。

(三)一二線土地市場熱度高,高價地開發蘊風險
1、全國各類土地供需量仍保持低位。在全國去庫存政策的指導下,地方政府繼續減少土地推出量,2016年全國300個城市共推出各類用地18.2億平方米,同比下降11.0%,降幅較2015年收窄7.8個百分點,整體仍處于較低水平。
 

 
2、一線城市住宅用地成交量同比大幅下降,二線城市實現同比增長。2016年一線城市住宅土地成交1464萬平方米,同比下降50.9%,二線城市住宅用地累計成交3.1億平方米,同比小幅增長0.3%。三四線城市住宅土地成交3.3億平方米,同比下降13.3%。

(四)百億房企市場份額升至五成,行業整合加速
1、2016年,百億房企達到131家,市場占有率快速提升。2016年,共有131家房地產企業躋身百億軍團,較2015年增加27家,銷售總額共計5.7萬億元,市場份額已接近50%,行業集中度加速提升,強者恒強態勢更加突顯,百億房企漸成未來房地產市場競爭的主力。

2、品牌房企拿地規模大幅增長,二線城市為布局熱點。2016年以來熱點城市供不應求,加之品牌企業融資渠道寬松,拿地較為積極。2016年,20家代表性企業累計拿地面積1.4億平方米(按建筑面積計算,下同),同比增長38%;累計拿地金額為8240億元,同比增長54%,其中恒大、世茂、融創、雅居樂、招商等企業拿地金額同比增幅均超過1倍。

3、房企整合成為主流,行業格局發生改變。2016年房地產企業并購案例明顯增多,據不完全統計,房地產行業2016年發生并購案例近190宗,涉及金額超過3500億元。一方面,在深化改革的大背景下,央企、國企加快整合重組;另一方面,房企資本融合進程加快,越來越多上市公司通過二級市場股權交易、項目收購等方式,進一步提升資本市場話語權與業務規模。


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